恒大物业51%股权摆上货架，60亿估值背后，是中国物管行业最大规模的风险资产处置现场。当昔日2000亿市值的巨头跌落神坛，这场关乎5.96亿平方米在管面积的交易，正在改写行业格局。谁会接盘？能否逆转颓势？答案藏在物管行业从"规模狂欢"到"精耕时代"的转型阵痛里。
一、从2000亿到60亿：恒大物业的坠落轨迹
2021年2月，恒大物业在港交所上市仅3个月，市值飙至2000亿港元，仅次于碧桂园服务，成为中国物管行业的"二哥"。彼时，市场追捧的逻辑简单粗暴：背靠恒大集团1.6万亿土储，在管面积有望持续增长，"开发商爸爸"输血能力强，是典型的"富二代"物业。
4年后的今天，这份"豪门梦"碎得彻底。9月11日，恒大物业公告称，中国恒大清盘人计划出售51.016%股权，目前已收到不具约束力的要约。以复牌后百亿市值计算，51%股权估值约60亿港元——较巅峰时缩水97%。
坠落的导火索，是母公司中国恒大的流动性危机。2021年下半年，恒大集团债务爆雷，作为优质资产的恒大物业被紧急摆上货架，当时合生创展拟以200.4亿港元收购50.1%股权，相当于每股6.5港元。但因条款分歧，交易告吹。如今，股权对价缩水至60亿港元，每股仅1港元左右——四年间，恒大物业的"卖身价"跌去70%。
更残酷的是经营基本面的恶化。2025年上半年，公司营收66.47亿元（同比增6.86%），归母净利润却同比下滑5.64%至4.72亿元，毛利率从20.2%降至18%。增收不增利的背后，是母公司危机带来的连锁反应：1.5亿平方米已签约合约项目转化停滞，第三方应收账款原值58.83亿元，减值率高达51.7%，3年以上账龄的款项占比18%，净值同比增长23.4%。简单说，恒大物业不仅赚得少了，还收不回钱。
从2000亿到60亿，恒大物业的坠落，本质是"开发商依赖症"的总爆发。当母公司从"输血者"变成"吸血者"，缺乏独立生存能力的物管企业，终究难逃被拖累的命运。
二、5.96亿平方米的"甜蜜陷阱"：规模优势与隐性风险
尽管估值暴跌，恒大物业仍握着一张"王牌"：5.96亿平方米在管面积，仅次于碧桂园服务（约8亿平方米）和保利物业（约6.5亿平方米），位列行业第三。这意味着，接盘方将一次性获得覆盖全国的物业网络，以及超千万级的业主基础——对于想快速扩张的物管企业而言，这是"抄近路"的机会。
但这5.96亿平方米，更像一个"甜蜜陷阱"。
首先是规模的"水分"。在管面积中，来自恒大集团的关联项目占比超过70%。随着恒大集团项目停工、交付延期，这些项目的物业费收缴率持续下滑。2024年数据显示，关联项目物业费收缴率已从巅峰时的90%降至65%左右，非关联项目虽维持在85%，但占比不足30%。
其次是隐性成本。物业行业的"规模效应"有前提：标准化管理、数字化投入、人力成本摊薄。但恒大物业在管项目多为三四线城市刚需盘，业主付费意愿低，且前期为抢占市场，服务标准偏低。接盘方若要提升服务品质，需投入大量资金进行设备更新、人员培训，短期内成本会飙升。
最棘手的是应收账款。截至2025年6月，恒大物业贸易应收账原值58.83亿元，累计减值30.42亿元，相当于上半年净利润的6.4倍。其中，来自恒大集团的关联方应收账款占比超60%，在母公司清盘背景下，这些款项几乎沦为坏账。第三方应收账款减值率也高达45%，反映出非关联项目的回款能力同样堪忧。
5.96亿平方米的规模，是恒大物业最大的议价筹码，也是最沉重的包袱。接盘方若只看到"量"而忽视"质"，很可能陷入"接盘即亏损"的困境。
三、买家图谱：谁在资本寒冬里盯着这块"肥肉"
60亿港元的估值，51%的控制权，恒大物业这块"风险资产"，正吸引着两类玩家的目光。
第一类是"房企系"物管巨头。碧桂园服务、保利物业、万物云等头部企业，手握充沛现金流（碧桂园服务货币资金超90亿元，保利物业超80亿元），正加速行业整合。2024年，万物云以12亿元收购中洲物业，获取1.2亿平方米在管面积；保利物业收购新大正，补全商业物业短板。对它们而言，恒大物业的5.96亿平方米是"低成本扩张"的机会——若能以60亿拿下，单平方米成本仅10元，远低于自建团队的30-50元/平方米。
但"房企系"有顾虑：关联项目风险。若接盘后，恒大集团项目持续烂尾，业主拒交物业费，接盘方将被迫承担维稳成本。2023年华润物业收购某暴雷房企物业后，因项目维权事件，额外支出超2亿元，这成为行业警示。
第二类是"资本系"玩家。以博裕资本为代表的PE机构，正盯上物管行业的"逆周期机会"。2025年4月，博裕资本砸6.67亿港元拿下金科服务18.05%股权，加上此前持股，合计控制55.91%股权，总投入近54亿港元。资本系的逻辑是：物管行业现金流稳定，适合长期持有，只要剥离风险资产，就能通过精细化运营提升估值，未来再通过IPO或并购退出。
但资本系的软肋是"行业经验"。物管行业看似简单，实则依赖线下管理能力，从保安保洁到社区增值服务，都需要专业团队。博裕资本入主金科服务后，因管理团队磨合问题，2025年上半年净利润同比下滑8%，暴露了"资本+物业"的适配难题。
此外，还有一类"跨界玩家"不可忽视。险资、国企背景的产业基金，可能将恒大物业视为"基础设施"投资。物业行业现金流稳定，符合险资长期配置需求；而国企接盘，则带有化解地方风险的意味——毕竟5.96亿平方米在管面积涉及大量社区稳定问题。
无论哪类买家，最终都要回答一个问题：60亿港元买的是"资产"还是"负债"？答案将在11月的最终交易文件中揭晓。
四、行业洗牌加速：风险资产处置如何重塑物管格局
恒大物业的出售，不是个案，而是中国物管行业"风险出清"的标志性事件。自2021年房企债务危机爆发以来，已有超20家物管企业被出售股权，包括蓝光嘉宝、彩生活、福晟生活服务等，总交易金额超300亿港元。
这场洗牌，正在改写行业的底层逻辑。
过去，物管企业的估值逻辑是"规模为王"——在管面积越大，市值越高。2021年，头部物管企业平均市盈率超30倍，远超地产开发板块。但现在，市场更看重"独立生存能力"：非关联项目占比、毛利率、现金流稳定性。2025年上半年，保利物业非关联项目收入占比达65%，毛利率22%，市盈率维持在25倍；而关联项目占比超70%的恒大物业，市盈率仅8倍，差距悬殊。
风险资产处置，正在成为行业新赛道。头部企业通过收购风险物业，既能低成本扩张，又能剥离母公司风险，实现"去地产化"。万物云CEO朱保全曾直言："未来3年，物管行业的主要增长将来自并购，尤其是对风险资产的并购。"
对中小物管企业而言，这是"要么被吞并，要么被淘汰"的生存战。截至2025年6月，全国物管企业超20万家，但前100强企业在管面积占比已达45%，行业集中度加速提升。恒大物业这样的"大块头"被整合后，中小玩家的生存空间将进一步压缩。
更深远的影响在于，物管行业正在回归"服务业本质"。过去，开发商补贴下的"低价抢规模"模式难以为继，企业必须靠真实的服务能力赚钱。2025年上半年，头部物管企业社区增值服务收入占比平均达20%，而恒大物业仅8%，差距明显。未来，能提供高附加值服务（如养老、家政、社区零售）的企业，才能在洗牌中存活。
结语：一场关乎行业未来的"救赎与重生"
恒大物业的51%股权交易，不仅是一宗并购案，更是中国物管行业的"成人礼"。从依赖开发商的"富二代"，到独立面对市场的"成年人"，物管企业正在经历痛苦的蜕变。
60亿港元的估值，是对过去的清算，也是对未来的赌注。无论谁最终接盘，都需要回答：如何消化58亿应收账款？如何激活5.96亿平方米在管面积的价值？如何让恒大物业摆脱"恒大系"标签，真正实现独立发展？
答案或许藏在行业的趋势里：当规模狂欢退潮，唯有那些能剥离风险、聚焦服务、创造真实价值的企业，才能在物管行业的下半场，赢得属于自己的生存空间。恒大物业的坠落与重生，正在为整个行业写下最生动的注脚。
